被知识城抛弃的刚需,向东还有得选?2万/㎡的奥园中新誉府,为何我不建议你买


2020年的广州楼市,相当魔幻。
疫情受控之后,房价连连上涨,让不少观望的群众更加焦虑了。
东部的黄埔知识城板块,过去一直是刚需的乐园,但最近开始频频提价,堪称广州的“黑马”。
有的二手房成交价突破3万/㎡,甚至有膨胀的业主,挂出了4万+的天价。
被抛弃的刚需,只能继续向东。下一站,便是增城的中新板块。
作为增城首站不限购区域,中新开始从“小透明”到现在渐渐为人所知。
只要你在广州找房,很容易遇到中新板块的楼盘,据不完全统计,目前这里已有多达18宗地被拍出。
最近,我走访的奥园中新誉府,就号称首开已经基本售罄,后续还要加推。
这里的单价,只有2万/㎡左右,甚至1字头也不罕见。总价150万左右就能上车。
但在货比三家之后,我看到了中新板块的潜力与不足,想去置业的朋友,中新誉府就算了,还有更好的选择。
具体听我一一道来。

首先,中新板块和“中新知识城”,其实没有半毛钱关系:
前者属于增城的一个镇,后者是中国和新加坡的简称。

在实地考察的时候,我刚从21号线中新站出来,第一感觉就是:

果然是个“镇”啊。
地铁口有不少摩的在招客、路面烟尘滚滚、各种杂乱的大排档……
连百度地图导航都有点失效,在指引我过马路的时候出了错误的指示。

目前,中新板块内已有不少一手楼盘在售。
御溪世家时代倾城中铁建国际公馆之后,奥园中新誉府也吸引了不少刚需。
奥园中新誉府最大的硬伤,就是距离地铁站太远,距离21号线中新站约2公里。
而项目本身体量又很小,仅有6栋住宅。
奥园中新誉府沙盘图
项目周边略显荒凉,旁边是山体和村庄。
奥园中新誉府周边情况

项目已于上两周开盘,据说目前首开的1栋(17层)已卖得差不多了。
除了出售的1栋外,整个项目还有5栋住宅,接下来可能会推出6栋(32层)或者2栋(17层),目前正在诚意登记中。

整体来看,奥园中新誉府的体量并不大,自身配套不多。
商业配***,项目会配建2200方的底商,未来可基本解决日常的生活需求。
周边目前没有什么商业氛围,想要去稍大一点的超商,只能去靠近中新地铁站处的御溪谷商业中心,目前已开业。
另外,地铁旁未来还会有奥园中新城市天地。
项目本身没有配建幼儿园和小学,不过周边规划用地有设置幼儿园和小学,未来孩子读书可能要蹭周边项目的教育配套。
另外,周边还有中新第二小学、中新中学和广外附属增城实验学校。
唯一的亮点,可能就是户型了。
主推的户型有76平三房、86平三房、88平三房两卫和98平四房,实用率可达到85%。

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可以说,项目产品户型设计还是不错的,空间利用得好,更符合刚需的实际需要。
如76平项目可以做到三房,而旁边的时代倾城只做两房,可多出了一房。
目前项目产品价格在1.9-2.0万/平,总价150万左右便可上车,这样的总价也只有在中新板块才能看到了。
项目首开去化成绩不错,也是有基础的。

但我为什么不推荐中新誉府?比比就知道了。
目前,中新板块内主打刚需的还有一个大盘:御溪世家
御溪世家在售60-111平一至三房,均价在2.3万/平,比奥园中新誉府要高约4000元/平。

不过御溪世家的优势也很明显。

体量上,御溪世家比奥园中新誉府要大不少,两期共25栋,公建配套也较齐全,有公共图书馆、肉菜市场文化活动中心、15班幼儿园等,未来生活氛围更浓
生活便利度上,御溪世家家门口就有御溪谷商业中心;另外,根据规划附近还将配建超过20万方商业综合体
交通上,奥园中新誉府距离地铁站在2公里以上,出行到地铁站需要公交接驳。
御溪世家位于镇龙地铁站和中新地铁站之间,距离地铁站1公里左右,步行可达。
其中镇龙地铁站站未来将打造为TOD枢纽,将集城际+地铁+有轨电车+公交+长途客运站于一体。
从多方面来看,御溪世家都可以碾压奥园中新誉府。
未来,房子进入二手市场后,相信御溪世家楼盘会更受市场欢迎。
既然已经选择了中新板块,就要选板块里优势明显的楼盘,否则未来出手会相当困难。
另外,需要一提的是,板块内的天健东玥台、恒大紫荆学府也即将亮相,又给奥园中新誉府带来强劲的对手。
唯一能让它掰掰手腕的,也就只有时代倾城了。
时代倾城在售75-120平二至四房,均价在2万/平,价格与奥园中新誉府相差无几,所在位置也差不多,算是难兄难弟。

目前来看,总价“1”字头在广州上车的机会已然不多了,毕竟知识城板块均价已3万+,而旁边的中新板块还有机会。
这样看起来,中新板块还是有价值的。
这里价格低洼,仅约2万/平,和知识城相比差距明显,甚至比东边的朱村板块还低。
板块内还有21号线加持,对于天河上班的人来说,通勤时间也可以接受。
最近,中新板块的利好也频频。
11月,花莞高速正式通车,中新到白云机场的时间大大减少,出行更便利了。

增天高速日前已动工,未来通过高速到达天河也会更加便利、迅捷。
新白广城际目前正在建设中,预计2021年底建成,通过21号线1站便可到镇龙站搭乘,轻松抵达新塘站、广州北站、白云机场等。
另外,中新的城市面貌也有望迎来焕新。
目前,中新镇已开启大规模旧改,包括中新村、霞迳村、泮霞村等。
可以说,中新是资金有限的置业者留在广州为数不多的机会了。
不过,中新板块不限购,产业规划也很缺乏,睡城属性明显,房价未来很难迎来大涨。
况且,增城房价整体涨幅就不高,甚至出现短期下跌。
西边的知识城,东边的科教城,都比它更吸引人。

知识城吃肉,朱村板块啃骨头,中新就只能喝点汤了。
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